한국의 부동산 시장은 오랫동안 우상 항하였다. 부동산이라는 자산은 한국에서는 주식과 달리 무적의 자산이었으며 과거 부동산을 매수한 사람과 매수하지 못한 사람 사이의 빈부격차는 더욱더 심해졌다. 누군가는 부동산이 거품이 낀 고평가라고 말하며 누군가는 앞으로의 부동산 가격은 더 오를 것이라고 주장한다. 최근 인플레이션으로 인한 금리인상 압박으로 인하여 부동산 가격이 하락하고 있다. 거래량 또한 줄어들고 있고 전반적인 추세가 하락으로 변화하였다. 이러한 하락 추세는 일시적이고 다시 우상향 할 것인지 그리고 한국 시장의 부동산이 고평가 되었는지 저평가되었는지를 한번 알아보자.
현재의 부동산 시장
현재의 부동산 시장은 금리인상에 따른 급매물이 나오고 있는 상황이다. 탄탄한 강남 서초 용산 송파 또한 부동산 가격의 전반적인 하락이 나오고 있지만 최근 외각을 비롯해서 부동산 가격의 폭락이 시작되고 있다. 가격의 폭락 직전 거래량이 급속도로 줄고 가격이 상승하지 않는 패턴을 지속하자 급매물이 나오기 시작하면서 부동산 시장이 폭락하고 있다.
최근의 뉴스들을 보면 부동산 집값이 상당히 빠진 것을 알 수 있다. 미국의 2021년 30년 고정 주택담보대출의 평균금리는 3%였으나 현재 6.7%로 급등하였고 일부상품은 7%로 급등한 모습을 보이고 있다. 한국 또한 7%대 상품이 출시하는 등 금리인상에 따른 부동산 하락 시나리오는 현재 시작된 상황이다. 시중은행 주담대 7%이상은 2011년대 이후 처음으로 등장한 수치이기 때문에 부동산 시장의 공포감이 조성되고 있다.
자산 가격은 금리와 역의 관계를 갖는다. 일반적으로 현금흐름과 자산 가격은 분자에 대입되고 금리가 분모에 들어가는 자산 가격을 책정하기에 금리가 인상되게 되면 대부분의 투자자산들은 하락하게 된다.
한국뿐만 아니라 미국 또한 부동산 자산을 포함해서 많은 투자자산이 급등하였다. 어찌 보면 코로나-19 이후로 양적완화 이후로 자산격차를 부축인 미국 연방준비은행의 제롬 파월 또한 주택시장 코인 시장 주식시장의 급등을 잡아야 하며 투자자산의 가격이 너무 올랐다고 지적하는 아이러니한 상황이다. 즉, 현재의 모든 투자시장은 긴축을 바라며 가격이 하락하기를 바라고 있는 상황이다.
현재의 부동산 시장 하락은 과연 본질적인 하락인가?
현재의 국내 부동산 시장의 하락은 본질적인 하락인지 의구심을 품을 필요가 있다. 서울의 경우 지난 수년간 공가율이 3%에 불과했다. 즉, 수요가 포화된 시장이다. 서울이라는 지역의 실질 수요는 증가하고 있으나 금리인상에 따른 대출금 상환 이슈와 금리 인상에 따른 자산가격의 상승이 부동산 시장을 하락시킨 것이다. 조금더 본질적인 하락이였다면 부동산 공급량의 폭발적인 증가와 함깨 부동산 시장의 가격이 하락했을테지만 부동산 시장의 공급이 폭발적으로 증가했다고 보기는 어려운 상황이다.
윤석열 정부의 250만 가구 공급은 현재의 상황에서 딜레마에 빠져있다. 전 정부와는 달리 수요가 위축되었으며 거래가 줄었기 때문이다. 서울의 주택보급률의 경우 미국 119.7%(2018년)에 비교하면 94.9(2020년)로 매우 낮은 편이다. 미국뿐 아닌 일본과 영국과 비교할 때도 낮은 수치이다. 그렇기에 주택을 적극적으로 공급에 나서야 한다는 의견도 존재하지만, 매매 수급 지수를 보면 얼마나 부동산 시장이 얼어붙었는지 알 수 있다.
10월 둘째 주 서울 매매수급지수는 76.9로 3년 4개월만에 최저치를 기록하였다. 100보다 낮은것은 집을 팔려는 사람이 사련는 사람보다 많다는 것을 의미한다. 즉 시장이 매도자 우위의 시장이라는 것을 의미한다. 단순 호가창으로 이해하자면 매도물량이 많이 밖혀 있고 매수잔량이 존재하지 않은 호가창이라고 이해하면 된다.
한국뿐만 아니라 뉴질랜드를 비롯해서 호주 미국 등 주태시장의 거래량은 급격하게 줄었고 매도자 우위의 시장으로 변모하였다. 이에 따라 주택시장은 하락을 시작하였으며 많은 경제학자들은 부동산 시장의 하락을 예측하고 있는 요즈음이다. 금리의 자이언트 스텝이 지속적으로 나와주게 된다면 주택담보대출 금리가 급격하게 증가하게 된다. 1%의 증가만으로도 영끌족들의 부담이 상당히 커지게 되는데 미국의 자이언트 스텝이 나와주게 된다면 한국 또한 원화 방어를 위해 금리를 인상할 수밖에 없다. 전의 글에서도 썼지만 국내 시장의 금리 인상은 딜레마적인 요인이 굉장히 많다.
금리를 인상하지 않게 되면 강달러가 심해지고 금리를 인상하면 부동산 시장이 매우 어려워진다는 점이다.
아직까지는 서울에 메이저 한 지역의 집값이 빠지지는 않았다. 강남 송파 용산 등의 메이저 한 지역의 집값은 크게 떨어지지 않았지만 주의하여 볼 점은 거래량이 없다는 것이다. 거래가 활발하지 않다. 거래량이 줄어든 뒤 몇 개월 뒤 공포 매물이 나오기 시작하면 그때부터 집값이 하락할 수 있다는 점이다. 집값이 본격적으로 하방 추세로 이어지려면 어떤 가정들이 필요할까?
집 값 하락 시나리오
1. 금리 인상의 지속과 인플레이션
2. 가계부채
3. 주택공급 물량
한국의 가계부채는 지난 6월 말 기준 1869조 원이다. 0.25%의 금리 인상 시 대출이자는 3조 3,000억 원이 증가한다. 이미 현재 시중은행 주담대는 8%를 넘보고 있으며 미국의 기준금리 인상은 앞으로도 지속될 예정이다. 10월 13일 미국의 CPI는 8.1%로 여전히 높은 상황이고 제롬 파월 연준 의장은 인플레이션이 잡히기 전까지 금리를 인하할 생각이 없다고 못밖은 상황이다. 부채 보유당 가구당 평균은 1억 3631만 원이다. 현재까지의 부동산 시장의 우상향과 주식 코인 시장의 우상향은 저금리의 유동성에 취해 있던 상황으로 현재의 금리 인상과 자산 가격 하락은 기존의 영끌족들의 소비를 위축시켜 경기 전반에 악영향을 미칠 수 있다.
한국의 가계부채 규모는 GDP 대비 104%로 여전히 전 세계 1위 수준의 규모를 자랑한다. 높은 가계부채는 금리인상의 부담을 증가시킨다. 또한 향후 예정된 주택공급은 부동산 가격 하락을 유도시킬 수 있다.
이 세 가지가 잘 조화를 이루어 경기침체와 인플레이션인 스태그플레이션으로 이어지며 부동산 가격 폭락과 금리인상으로 소비 위축이 이루어질 수 있다. 이를 피하기 위한 연착륙을 위해 한은은 금리인상의 속도를 점진적으로 하고 있다. 이에 한국과 미국의 금리는 역전되었고 이에 강달러가 지속되어 물가와 환율을 잡지 못하고 있다. 결국 얼마가 되었든 금리를 인상해야 하는 상황이다. 연준은 내년 초까지 금리를 4.5 퍼센트까지 올릴 계획이다. 현재 한국의 금리는 3%이며 최소 앞으로 1%에서 1.5% 사이의 추가적인 금리인상을 예상할 수 있다.
미국은 현재 실업률이 3%대 초반으로 안정적인 고용시장을 갖추고 있다. 즉 고용이 탄탄하기에 금리를 올릴 여력이 충분한 상황이다. 한국의 실업률 또한 2.8퍼센트 대로 낮은 편이다. 경제학자들은 통상 4%대의 실업률을 완전 고용 시장이라고 일컷기에 한국 또한 고용시장 측면에서 금리인상 체력이 나쁘지 않은 편이다. 그러나 언급했던 큰 문제는 가계대출과 금리인상에 따른 부동산 가격의 급락이다.
필자가 생각하기에 높은 확률로 부동산 가격은 한동안 하락을 할 것이며 지금은 그 시작의 초입 부분이라고 생각한다. 한은이 향후 금리를 1% 이상 추가적으로 더 올릴 수 있다는 점과 거래량의 감소 그리고 추가적인 주택 공급은 결과적으로 하방으로의 모멘텀을 불기 충분하다는 점이다.
물론 서울 핵심 지역의 낮은 공실률과 강남을 비롯한 알짜 지역들의 하락폭은 예상만큼 크지 않을 수 있다. 하지만 과거와 같은 지속적인 부동산 우상향은 한동안은 기대하기 어려울 것으로 보인다.
그렇다면,
부동산을 언제 매수하는 게 좋을까? 앞으로 금리가 인상된 뒤 다시 금융완화 정책을 펼쳐 금리를 인하시킬 것이다. 그 시기가 오면 부동산을 다시 매수하는 것도 괜찮을 것으로 보인다. 가장 좋은 시점은 미국 연준이 금리를 4.5%로 인상하는 그 시점이 가장 좋은 가격대를 보여 줄 수 있다. 혹은 선반영 할 가능성이 있기에 4~4.5퍼센트 사이에서 부동산 시장이 과도하게 폭락하는 시나리오가 나온다면 그때의 변동금리 대출을 이용한 매수가 괜찮은 전략이라고 판단된다.
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